문재인 정부의 6.19 부동산 대책이 지난 3일부터 시행됨에 따라 부동산 시장이 일단 관망세로 돌아선 모습이다. 이번 6.19 부동산 대책은 서울 전역과 경기·부산 일부 지역, 세종시 등 청약조정대상지역 40곳에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 시책이다.
이번 규제에 따라 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 줄어 10%포인트씩 낮아진다. 적용대상은 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 이날 이후인 경우 해당된다.
부동산 업계에 따르면, 지난 3일부터 금융 대출규제가 강화된 가운데 부동산 시장이 관망세와 눈치보기로 돌아선 것으로 보인다고 전망했다.
특히 부동산 이상과열의 진원지로 지목된 서울 강남 재건축 단지는 부동산 거래가 거의 끊긴 분위기다. 이미 강남 재건축단지 인근 부동산 업소들은 지난달부터 6.19 대책이 발표되고 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정안 시행에 따라 분양권 실거래가 신고 위반에 대한 합동 단속이 시작된 후부터 거의 임시휴업 상태에 들어간 바 있다.
그러나 주로 실수요자에 의해 청약시장이 과열된 서울권 부동산 시장은 장기적으로는 크게 타격을 받지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 현재는 정부의 대책과 합동단속 이후 매도자·매수자 모두 일단 시장 동태를 살피면서 지켜보자는 분위기가 강하지만 서울권의 경우 수요에 비해 공급이 부족해 수만명의 예비청약자들이 신규 분양시장으로 향하고 있는 때문이다.
실제로 이번 대책의 시행 이전에도 정부가 서울 등 청약조정대상 지역의 과열 양상을 잠재울 규제 대책을 여러 차례 내놨음에도 불구하고 내집 마련을 위한 실수요자들의 열기를 꺾기에는 역부족이였다.
그러나 경기권 분양시장은 이번 대책의 시행으로 직접적인 타격이 있을 것으로 보는 관측이 우세하다. 경기권의 경우 분양물량에 입주물량까지 대기 중이어서 청약자들의 움직임이 둔화될 가능성이 커지고 있다.
공급과잉 상태인 경기권을 제외하면 이번 대책의 효과는 미미할 것으로 보인다. 이번 규제 강화로 대출 감소 비중은 전체 신규 주택담보대출의 1~2% 수준에 머무른다. 적용대상도 특정 지역에 한정돼 있고 무주택자·서민을 제외한 계층도 한정돼 있어 그 영향은 제한적일 수밖에 없다.
주목해야 할 점은 금융당국이 연내에 ‘신(新) 총부채상환비율(DTI)’을 도입하기로 한 부분이다. 신DTI는 현재소득에 미래소득까지 반영해 대출자의 실제 부채상환능력을 평가하겠다는 것이 골자인데 ‘만 40세 미만 무주택자’가 ‘주택 구매’ 목적으로 대출 시 DTI에 60세까지의 미래소득(대출 기간 내)을 반영해주는 규정이 포함되어있다.
이런 내용의 신DTI가 도입될 경우 이미 은퇴한 고령층과 은퇴를 앞둔 중장년층은 대출 가능금액이 줄어들 수밖에 없기 때문에 상대적으로 분양시장에 참여가 제한될 것으로 보인다.
그동안 DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율)의 조기 도입을 추진하던 금융당국은 과도기적 대책으로 신DTI를 활용하고 이후 보다 한층 강력한 대출규제인 DSR을 2019년부터 도입한다는 입장이다. 금융권 관계자는 “신DTI는 젊은 층을 대상으로 더 많은 대출을 받을 수 있도록 배려하는 제도로 부동산시장 연착륙에 도움이 될 것이다”라는 입장을 보였다.
그러나 신 DTI 적용 이전에도 미래소득을 반영하는 규정이 있었으나 실제 20~30대가 이 제도를 활용하는 비율이 극히 미미하다는 지적이 있어 이번 대책이 가지는 효과의 실효성은 아직 의문이 남는 상황이다.
